Projekty logistyczne od wielu lat dostarczały dużo pracy prawnikom związanym z sektorem nieruchomości, tak jest nadal? Czy w najbliższym czasie według Pani obserwacji sytuacja może się znacząco zmienić?
Nieruchomości logistyczne od kilku lat są jednym z najprężniej rozwijających się i najdynamiczniejszych sektorów rynku nieruchomości w Polsce. Atrakcyjność polskiego sektora nieruchomości logistycznych wynika z takich czynników jak: relatywnie – w porównaniu do innych krajów – dużej podaży odpowiednich gruntów, taniej i dobrze wykształconej siły roboczej, rozwijającej się infrastruktury drogowej oraz rozwoju e-commerce i usytuowania Polski blisko dojrzałych, nasyconych rynków, których obsługa wymaga nowych centrów logistycznych. Powstałe w Polsce centra logistyczne obsługują często inne rynki europejskie, w tym rynek niemiecki i skandynawski. Polska ponadto od lat pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych czynszowo lokalizacji w Europie i to napędza rozwój nowych inwestycji.
Rynek nieruchomości logistycznych staje jednak przed wyzwaniami i problemami, które obecnie dotykają wszystkie pozostałe sektory rynku nieruchomości oraz inne branże gospodarki. Mówimy tutaj przede wszystkim o wysokiej inflacji, istotnym wzroście kosztów budowy oraz kosztów finansowania bankowego. Pewną niepewność wprowadza również sytuacja geopolityczna spowodowana wojną w Ukrainie. Problemy te jednak nie zahamowały rozwoju tego sektora, popyt na powierzchnie magazynowe dalej przekracza podaż, a my jako kancelaria wciąż obserwujemy niesłabnące zainteresowanie inwestorów tym segmentem inwestycyjnym. Widoczne jest również stałe zapotrzebowanie na powierzchnie dostępne od ręki, a to z kolei zachęca inwestorów do realizacji projektów spekulacyjnych.
Zaobserwowaliśmy wprawdzie ostatnio pewne spowolnienie na tym rynku ale według naszych obserwacji wynikało ono raczej z dwóch przyczyn: (1) konieczności dostosowania się rynku magazynowego do nowych realiów ekonomicznych – co znalazło swoje odzwierciedlenie we wzroście stawek czynszu, w ostatnim półroczu stawki w nowych obiektach w zależności od ich lokalizacji wzrosły nawet o 25-30%; oraz (2) wydłużonych procesów decyzyjnych, wynikających z sytuacji geopolitycznej oraz istotnej podwyżki kosztów budowy i finansowania.
Pracy dla prawników w tym sektorze jest jednak nadal bardzo dużo i biorąc pod uwagę fakt, iż rynek ten jest nadal nienasycony, a popyt na powierzchnie magazynowe jest wyższy niż podaż, patrzę na najbliższą przyszłość pozytywnie. Potwierdza to też pipeline nowych projektów i transakcji planowanych przez naszych stałych Klientów działających w tym sektorze.
Jednym z kluczowych klientów Norton Rose Fulbright, któremu Pani doradza, jest Panattoni, znany deweloper magazynowy. W ramach realizowanych dla tej firmy projektów często pracują Państwo nad umowami najmu typu built-to-suit. Czym właściwie jest taki kontrakt to bardziej umowa najmu, czy kontrakt budowlany?
Zgadza się. Zespół nieruchomości NRF posiada ogromne doświadczenie w obsłudze sektora nieruchomości logistycznych i przemysłowych. Naszą praktykę nieruchomościową uzupełnia i wzmacnia świetny zespół finance & banking naszej kancelarii, który wspiera naszych klientów przy finansowaniach. Projekty BTS oraz BTO stanowią istotną część projektów, przy których doradzamy. Byliśmy zaangażowani w negocjacje umów BTS z takimi najemcami jak Amazon (w tym dwa największe obiekty BTS: BTS Amazon Świebodzin – 203 500 m2 oraz BTS Amazon Gliwice – 210 000 m2), Zalando, DHL, OTCF (4F), H&M, LLP, Poczta Polska, ID Logistics, Best Secret, FEDEX, Corning.
Umowa najmu typu built-to-suit jest hybrydą umowy najmu oraz umowy o roboty budowlane. Na jej podstawie najemca zleca wybudowanie „szytego na miarę” obiektu, który jednocześnie wynajmuje na okres wynoszący zwykle od 10 do 15 lat. Ile w takiej umowie najmu jest umowy o roboty budowlane zależy w każdym przypadku od podejścia najemcy. Bywają najemcy, którzy chcą być zaangażowani w proces budowlany, chcą móc kontrolować lub weryfikować postęp prac i wówczas część umowy dotycząca realizacji inwestycji jest bardziej rozbudowana.
Jak na przestrzeni lat kształtowały się klauzule i trendy regulacyjne takich umów?
Przez ostatnie lata umowy najmu typu built-to-suit ustandaryzowały się na tyle, iż możemy już mówić o pewnym standardzie rynkowym. Są one rzeczywiście bardziej rozbudowane niż umowy najmu powierzchni magazynowych w parkach ale to wynika głównie z faktu zawierania dodatkowych postanowień regulujących proces pozyskiwania pozwoleń, proces budowlany, procedurę wprowadzania zmian do załączonej do umowy specyfikacji technicznej. Przy tego typu obiektach często pojawia się również kwestia dostawy i zamontowania w budynku technologii lub innego wyposażenia przez najemcę np. linii produkcyjnych lub regałów wysokiego składowania. To z kolei wymaga dodatkowych postanowień regulujących współpracę wynajmującego i najemcy na etapie budowy w celu zabezpieczenia zakończenia budowy budynku i oddania go do użytkowanie w uzgodnionym terminie. Często zdarza się, iż w umowach BTS inaczej adresuje się kwestie zarządzania obiektem, które w większym lub mniejszym zakresie jest przejmowane przez najemcę.
Jakość umowy najmu built-to-suit jest niezmiernie istotna, gdyż to ona w dużej mierze buduje wartość obiektu/nieruchomości, który jak wszyscy sobie zdają sprawę, staje się produktem inwestycyjnym. Inwestorzy oraz instytucje finansujące oczekują najczęściej umów triple-net lease, choć przy dobrym i stabilnym najemcy są w stanie zaakceptować pewne odstępstwa od tej zasady. Umowa taka musi być trwała, a możliwość jest wypowiedzenia ograniczona, ma to na celu zabezpieczenie strumienia przychodu. W ostatnich latach coraz większą wagę przykłada się do kwestii ochrony środowiska oraz zielonych rozwiązań, które na stałe weszły do specyfikacji technicznej, w postaci chociażby certyfikacji obiektów. Precyzuje się zakres definicji siły wyższej poprzez objęcie nią pandemii i jej skutków.
Polska, szczególnie ściana zachodnia, jest bardzo atrakcyjnym miejscem do budowy centrów logistycznych. A biorąc pod uwagę otoczenie regulacyjne, z jakimi przeszkodami prawnymi trzeba się zmierzyć realizując taką inwestycję? Pod tym względem także jesteśmy atrakcyjnym rynkiem?
Rzeczywiście ściana zachodnia cieszy się duży zainteresowaniem gdyż istniejące i w dalszym ciągu powstające tam magazyny obsługują rynki zachodnie – zarówno branżę e-commerce, jak i branże produkcyjne. Aktualna pod względem atrakcyjności pozostaje również nadal magazynowa „Wielka Piątka”, czyli: Poznań, Wrocław, Górny Śląsk, Polska Centralna, Warszawa.
Co do barier prawnych, może to być nieco zaskakujące, ale atutem Polski w porównaniu z innymi krajami Europy środkowej są stosunkowo szybkie procedury administracyjne, przeprowadzane bardziej sprawnie niż w innych krajach regionu. Przykładem jest możliwość stosowania specustaw co ułatwia uzbrojenie terenów i sprawne zapewnienie dojazdu do planowanych inwestycji. Nasz kraj charakteryzuje też stosunkowo dobra dostępność gruntów, szczególnie na zachodzie, gdzie własność ziemi jest w mniejszym stopniu rozdrobniona. Barierę regulacyjną dla inwestycji w sektorze przemysłowym i logistycznym nadal stanowią ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi, bo na takich gruntach często powstają tego rodzaju inwestycje. Rynek i prawnicy zdążyli już się do nich przyzwyczaić i dostosować metody działania. Warto wspomnieć, że w dalszym ciągu jest mało terenów z odpowiednim planem miejscowym, co powoduje, że albo konieczne jest oczekiwanie na jego uchwalenie bądź zmianę albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie wiadomo jeszcze, czy aktualnie obowiązujące regulacje planistyczne ulegną zmianie zgodnie z ostatnimi planami rządu. Należy wziąć pod uwagę to, że każda gruntowna zmiana przepisów może prowadzić do przejściowych problemów w początkowym okresie i może osłabić tempo uzyskiwania pozwoleń.
Jak Pani wspomniała magazyny są instrumentami inwestycyjnymi i w związku z tym także przedmiotami transakcji. Mogłoby się wydawać, że pod względem prawnym to dość proste projekty, mamy w końcu do czynienia po prostu z dużymi halami magazynowymi, jednak to tylko pozory. Jakie są najważniejsze ryzyka i dealbreaker’y przy nieruchomościach logistycznych?
Transakcje na rynku magazynowym nie odbiegają istotnie od transakcji tego typu w innych sektorach nieruchomości komercyjnych. Mają oczywiście swoją specyfikę, ale w ramach badań prawnych poprzedzających transakcję, bada się w dużej mierze te same kwestie co przy transakcjach mających za przedmiot obiekty biurowe. Jako prawnicy sprawdzamy tytuł prawny do gruntu, decyzje administracyjne na podstawie których obiekt został wybudowany i oddany do użytkowania, zgodność inwestycji z planem miejscowym oraz dostęp do drogi publicznej. Co do ostatniej kwestii, przy inwestycjach magazynowych istotne są również obowiązujące ograniczenia tonażowe i zasady organizacji ruchu, które często są przedmiotem uzgodnień z gminą na podstawie tzw. umów drogowych. Weryfikujemy również posiadanie przez sprzedającego i zabezpieczamy przeniesienie na kupującego praw autorskich do projektów budowlanych i technologicznych, na podstawie których obiekt został zrealizowany oraz gwarancji i rękojmi udzielonych przez wykonawców obiektu. Jak już wspomniałam, tyle samo uwagi co do tytułu prawnego poświęca się sprawdzeniu umów najmu zawartych w stosunku do sprzedawanego obiektu. Umowy takie muszą spełniać określone wymogi co do trwałości okresu najmu, długości tego okresu (minimum 5 letni), spełniania wymogów triple-net-lease (choć tutaj przy BTS zauważam większą tolerancję na odstępstwa), rodzaju i wysokości zabezpieczeń udzielonych przez najemców. Uważniej patrzy się również na wszelkie zawarte w umowach najmu opcje ekspansji i warunki finansowe ich realizacji, co spowodowane jest dużą dynamiką cen i kosztów.
Artykuł powstał we współpracy z Norton Rose Fulbright.
